中国住房过剩程度,超乎所有人的想象

楼主:天天说钱 时间:2014-04-20 10:48:00 点击:645757 回复:1043
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  部分城市的房屋供应已经过剩,这是业界共识。但全国范围内的过剩到底严重到什么程度,一直缺乏数据支撑。昨天,我在国家统计局和主要省份统计局网站上查阅资料时,有了一个惊人的发现:中国房屋开发量的确已经过剩,而且过剩程度非常令人震惊!

  如果你查阅国家统计局2013年统计公报,是看不任何异常的。根据这个报告,2013年全国房屋施工面积是66.6亿平米;竣工面积是10亿平米,其中住宅是7.9亿平米。根据《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》,未来6年要实现1亿农村人口进城,那么按照目前城市住宅竣工速度,6年可以提供7.9×6=47.4亿平米的住宅。考虑到部分老旧住宅的拆除,以及城市原有人口住房的改善,这个住宅供应量应该是可以接受的。

  昨天下午,当我试图比较常州、无锡、苏州、南京的新建住房量时,对国家统计局的数字产生了疑问。因为按照常州市统计局的数字,2013年当地建筑企业正在施工的房屋面积是1亿平米。而南京、苏州、无锡的数字更大,这样仅仅江苏的四个城市,就有超过4亿平米的房屋在建面积!

  打开2013年和2012年江苏省统计公报查看的时候,就更傻了:2013年江苏建筑企业房屋建筑施工面积竟然是19.3亿平米;竣工面积6.8亿平米,其中住宅竣工面积4.8亿平米。2012年,这三个数字分别是16.2亿平米5.8亿平米和4.1亿平米。也就是说,如果国家统计局的数字正确,仅仅江苏一个省,就占了全国约三分之一的建筑总量。这,显然是不可能的。

  会不会是江苏统计局昏了头,连续两年的统计数字都是错误的?我带着这个疑问,查阅了浙江省统计局官网上的2013年统计年鉴(提供2012年数据),因为2014年版(提供2013年详细数据)的还没有出来。在这个年鉴中赫然写着,2012年浙江省房屋施工面积高达16.7亿平米,竣工面积高达5.5亿平米。仅仅在绍兴一个地级市,2012年的房屋施工面积就达到了4.7亿平米,竣工面积达到了1.8亿平米!

  要知道,绍兴只有500万常住人口,就算100%城镇化,而且每年竣工房屋中只有一半是住宅,也足够给每个人“分配”18平方米。即便不考虑历史存量,只需要最多三年,绍兴的房屋就饱和了。所以,目前绍兴的房屋开发节奏,是寻死的节奏。近日,英语里诞生了一个中国式热词,“no zuo no die”,绍兴显然是在尽全力“zuo”。

  为什么省级数据跟国家统计局的数据严重背离?主要原因或是统计口径不同:国家统计局的66.6亿平方米施工面积的数字,是从房地产开发企业角度统计的。江苏的19.3亿平米和浙江的16.7亿平米,是从建筑企业的角度统计的。显然,江苏、浙江的口径更接近全口径。因为安居房、单位集资房、乡镇开发的所谓自用房,以及军产房、市政设施等,不会列入房地产开发面积。而这些房子,按照江苏统计公报透露的比例,大概七成是住宅。

  我还查阅了广东、山东、河南、福建等省份的数据,大部分省份都是按照国家统计局的做法,从房地产开发企业角度统计的,因此都不是全口径数据。所以就出现了广东、山东、河南、福建四个省(其中三个是人口超级大省),房屋开发量没有一个浙江省多的怪现象。

  需要提醒大家的是,虽然江苏、浙江的数据基本上算是全口径了,但违法建筑,也就是所谓的小产权房,肯定仍未列入统计。但即便不考虑违法建筑(小产权房),江苏一个省一年就新增各类住宅4.8亿平米。如果按照江苏建筑量占全国8分之一计算,那全国每年新增住宅量就是38.4亿平米。未来6年下来,就是230亿平米。假如这些住宅面积一半用来替补拆除的老建筑和改善原有居民生活条件,一半用来安置新进城的农民,这些新移民每人可以对应115平米!

  我们还可以换个算法。到2013年年底,中国城镇居民人口是7.3亿人,如果到2020年实现了国家的目标,1亿人进城,那么城镇总人口是8.3亿。仅仅在这6年中新增的住宅面积,就可以给全国每个城镇居民“分”27.7平米。我再次提醒大家,这里面没有计算小产权房。在很多城市,小产权房的开发面积非常惊人!

  所以,江苏、浙江统计局的数据告诉我们,国家统计局的房屋施工面积、竣工面积的统计范围是非常有限的,掩盖了我国房屋开发量、供应量严重过剩的本质。而这个过剩,是非常夸张的过剩,远远超出了我们的想象。对于大多数城市来说,一场房地产的暴风雨将不可避免地到来。

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楼主天天说钱 时间:2014-04-20 12:37:30
  @披个烂马甲 7楼 2014-04-20 12:21:05
  @天天说钱
  楼主再查查中国纸币过剩多少
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  目前大概是116万亿的M2,至少应该打8折,也就是相当于4万亿美元外储的人民币,是多印出来的
楼主天天说钱 时间:2014-04-20 23:13:45


  数据称中国90%地级市争建新城 规划人口达34亿
  2014-04-20 15:13:23 来源: 新华网 有12514人参与分享到
  新华网上海4月20日电 12个省会城市拟建55个新城新区,其中一个城市就要建13个,“空城”“睡城”“死城”等现象频现……记者从19日在上海召开的中国新城新区发展论坛获悉,国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心日前调查显示,90%的地级市正在规划新城新区,部分城市新城总面积已达建成区的7.8倍。

  专家认为,盲目贪图“经营城市”,各地新城“千城一面”,城市与产业发展脱节,均成为造城热的新推手。城镇化水平不断提升的同时,需警惕新城无序建设发展,平衡规划与实际需求。

  90%地级市争建新城新区

  国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心主任李铁19日在上海表示,我国城市老城区容纳力有限的同时,新区建设出现服务业发展低下、可持续发展机制不足及“空城”“睡城”等现象。

  记者了解到,国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心课题组2013年调查12个省、区的156个地级市和161个县级市。调查发现,90%以上的地级市正在规划建设新城新区。此外,12个省会城市共规划建设55个新城新区,有一个省会城市就要新建13个城区。

  不仅如此,部分新城新区规划面积逐年增加。上述调查显示,某西部省会城市提出建3个新区、5个新城,总面积是现有建成区面积的7.8倍。又如,郑州市建成区面积132平方公里,已规划的郑东新区却达150平方公里。

  “新城热”正从省会向地级市、县级市逐渐下移,县域及开发区内新城建设也在升温。美国斯坦福大学教授孟庆轩认为,仅靠人为意志城市难以建成,新城扩张规划盲目。“甚至几十平方公里内出现多个新城,新区间已在税收、补贴等方面互相竞争。”

  以A股上市公司为例,新区新城已成为补贴竞争的一类“生力军”。比如,去年四季度,连续亏损的*ST黑豹发布四次获得政府补贴公告。其中旗下控股子公司收到安徽阜阳经济技术开发区财税局补助627万元,助其成功“保壳”。

  贪多图大可能形成“死城”

  按照国家新型城镇化规划,到2020年,常住人口城镇化率要达到60%左右,努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。“城市发展究竟摊大饼好,还是点状布局城市群,已是部分新区面临的两难。”陕西西咸新区研究院院长李应济说。

  专家认为,目前新区建设不乏隐患:一是大兴土木,以大为贵。“大城小区”大同小异,甚至同一城市数个新城功能重叠、重复建设。大马路、大立交、大人工湖、大喷泉、大广场比比皆是,欧陆风情、仿古风格相互模仿。

  “这种大尺度、大生态的空间,将导致服务业发展成本过高,可能形成 死城 。”李铁说。

  二是密集投建,多头竞争。城市“摊大饼”带来的路网交通投入不菲。孟庆轩认为,城镇化首先要解决融资投资的方向,“建城欠债”正时有发生。

  “有研究数据显示,全国新城新区规划人口达到34亿。这意味着现在中国一倍的人口也装得下。”国家发展改革委城市和小城镇改革发展研究中心副主任乔润令说,由于规划脱离实际,各个新区为招商引资互相压价,结果往往“两败俱伤”。

  三是出现“空城”“睡城”等现象。“新城热”蔓延,背后不乏举债建设—出让土地—抬高地价的“经营城市”做法。东京大学教授周牧之认为,中西部人口转移到沿海地区的同时,一些新城发展仍只有住宅这一单一模块。既不符合市民需求,也有悖国际城市演进的规律。

  城镇化并非“造城运动”

  如何“造城”才能更合理?李铁认为,城市发展应当以沿着功能区自然蔓延为主,而不是人为规划为主。历史上大部分新城市不是规划形成,大部分是经济规律发展的结果。

  据介绍,我国100万人口以上的城市已由1987年的29个增加到2010年的140个,增长3.8倍,其中1000万以上人口的城市由0增到6个。河北冀南新区管委会主任李德进认为,各地新城发展水平不一,但终究离不开产业和人口需求,脱离需求发展存在盲目性。

  专家认为,新兴城镇化仍需重基础保障,新城高端化不切实际。国务院研究室副主任黄守宏认为,根据目前测算,全国进城农村转移人口约2.4亿—2.5亿人。考虑进城意愿、落户能力等多方面因素,预期到2020年城镇落户的农业转移人口占进城农村人口的1/3左右。

  “不过,2012年我国人均占地面积已达132平方米,人均占地面积仍在扩大。”李铁认为,城市扩张中,方式亟待更具产业布局等科学性,更重可持续发展。

  (原标题:90%地级市争建新城新区 如何避免成“死城”?)

  本文来源:新华网 作者:杜放责任编辑:NN124
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